日本管理センター株式会社 地方を中心に全国展開するプロパティマネジメント事業者 日本管理センター株式会社 代表取締役 社長執行役員 武藤 英明　 (2012年9月取材)

事業

【武藤】

先ほど申し上げたとおり、アパート、マンション、誰でも身近に感じられる賃貸住宅を所有者から1棟丸ごと借り上げして、我々はプロの運用技術で高い入居率、高い収益性を出していく。そしてオーナーさまには財産の保全のために家賃を保証していくというのが我々の事業。それに付随する事業もいくつかやってますけれども、主にはこのサブリースの事業の展開をしています。一般的に一括借り上げ、サブリース、家賃保証というと、アパートメーカーさん、ハウスメーカーさん。アパート、マンションを建てさせるために家賃を保証してあげます。これが日本でよく使われているサブリースですね。立てる論理であまりにも物件を作らせてきたので平均的な入居率があまり良くない。早い話が需要と供給のバランスが崩れている、イコール建て過ぎだと思うんですね。

【武藤】

誰が建ててきたかというと、例えばサブリース業界のベスト10を見てみると、メーカーさんが作ってきたと。プレハブのアパートはもう日本に必要ないんじゃないかというのが、私の持論でして。人口が増え続ける時代ならば、パタパタと6カ月で作れるプレハブのアパートに意味があったと思うんですね、日本にとって。でもこれから確実に人口が減ってくると。しかも入居者の方のニーズというのも非常に上がってまして。プレハブの2階建てのアパートに住みたいというお客さまはほとんどいらっしゃらないんですね。できたらRCの堅牢なマンションに住みたい。あるいは戸建て賃貸に住みたい。メゾネットタイプに住みたいというご意見ですね。ところが作ってきたのは実際には軽量鉄骨2階建て、ツーバイフォーの2階建て。どこでも一緒の金太郎アメのアパートですね。これでは実際に入居者に喜んでいただける物件は作れない。イコールオーナーさまにとっても儲からない。やはりオーナーさまの土地はそれぞれ違いますので、その立地条件に合った物件を提案する。スクラップアンドビルドを繰り返す社会ではいけないわけですし。今の躯体を活かして、入居者に喜んでもらえる物件を作りたい。

【武藤】

あるいはこれから2040年まで1.5倍に高齢者の人数は増えるわけなので、高齢者向けの、特に昨年スタートしたサービスつき高齢者向け住宅。これもアパート、マンションとは違う有効活用の提案として、当社が家賃保証することによってオーナーさまに安心して建てていただく。こういうことをやっていこうと。これが新規事業の「ふるさぽ事業」。あるいは新築だけではなくて、リフォーム物件にも家賃保証をする「スーパーリフォーム」という事業も展開してます。今期末までに43000戸、3100棟になる予定です。まだまだ業界順位は低くて、ベスト10のうち9位と。ただ歴史ある大きい会社さんの中で、実質9年で9位までこれたので、まあまあの成長度合いじゃないかなと思っています。

【武藤】

あれば良かった、あってもおかしくなかったのに、なかったねという話はいろいろなお客さまから、あるいはいろいろなパートナー企業からされました。実際に結果として、数として1100社の企業と3100人のオーナーさま。これを10年間で獲得してきたという数字が、実際にマーケットに喜んでいただいてるという証なんじゃないかなと思います。直近では既にスタートしてますが、高齢者向けの賃貸、サービス付き高齢者住宅の推進、あるいは有料型の老人ホームですね。

【武藤】

さらにもうワンステップ先では、これもIRしてますけれども、今までアパート、マンションは収益物件だと言いながら、2種類しかなかったんですね。リート化するか、現物不動産か、この2種類しかなかったんですね。我々が実際に運営すれば日本全国、北海道の北見から沖縄の石垣島まで、どこでもお預かりして、運営して家賃保証できるんですね。ある意味我々金融保証だと申し上げたのはそこにあります。

【武藤】

ですから東京のオーナーさまでも現物不動産を気に入れば、どこの場所の物件でもお買いになって、当社がお預かりさせていただければどこでも僕らが代わって運用します。どこの物件でもお買い求めいただけると。ご自分の見に行ける範囲の物件しか買えないという、非常に限られたマーケットだったんですけれども、そのリートと現物不動産の中間にくる事業をやっていこうということで、エステートに対するいいインベストメントという意味で「イーベスト」という造語を作って事業展開をやっていくと。